Pourquoi signer un bail étudiant ?

Le bail étudiant est un contrat de 9 mois qui unit un propriétaire et un locataire étudiant. Il sert d’alternative au bail de location meublée. Malgré de nombreuses similitudes, ces deux types de contrats sont différents. Le bail étudiant offre davantage de flexibilité et correspond mieux aux besoins spécifiques des étudiants. Voici, en détail, les particularités de ce bail.

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Qu’est-ce qu’un bail étudiant ?

Pour qu’un bail soit reconnu comme un bail étudiant, il doit respecter certaines conditions légales. Créé par la loi du 6 juillet 1989, c’est la loi Alur de 2014 qui encadre spécifiquement ce type de bail et la location meublée en général.

Premièrement, le bail étudiant doit concerner un logement meublé. Ce logement doit comporter le mobilier et les équipements nécessaires pour assurer une vie décente à l’étudiant. La liste précise de ces éléments est définie par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 :

• une literie avec couette ou couverture ;
• des volets ou des rideaux dans les chambres ;
• des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-onde ;
• un réfrigérateur, un congélateur ou un compartiment à congélation ;
• de la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
• des tables et des sièges ;
• des étagères de rangement ;
• des luminaires ;
• du matériel d’entretien ménager.

La présence du mobilier est obligatoire pour qu’un logement soit considéré comme meublé. Sans ce mobilier, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire. Un juge pourra alors requalifier le logement en location vide. Or, le contrat de location vide est fondamentalement différent du bail étudiant. Pour bénéficier d’un bail pour étudiant, le logement doit être meublé.

Deuxièmement, la durée du bail étudiant est limitée à 9 mois. Contrairement à une location meublée d’un an classique, il est impossible de conclure un bail étudiant de plus de 9 mois. Un bail étudiant 10 mois n’est donc pas conforme à la loi. De même que la durée d’un bail non meublé est de 3 ans. Autrement dit, il ne peut pas être considéré comme un bail étudiant. Un étudiant peut louer un logement vide, mais il sera soumis au droit commun des baux, pas à la législation spécifique des baux pour étudiants.

Enfin, ce bail ne peut ni être renouvelé ni reconduit tacitement. Si le propriétaire et l’étudiant souhaitent prolonger la location, ils devront signer un nouveau contrat de location étudiant.

Le bail pour étudiant donne une vision claire aux deux parties :

• le bailleur récupère son logement au bout de 9 mois sans avoir à donner congé, ce qui lui permet de le louer en saisonnier le reste de l’année ;
• de son côté, l’étudiant connaît dès le départ la date à laquelle il devra libérer le logement.

Pourquoi se tourner vers le bail étudiant ?

Signer un bail étudiant apporte des avantages aussi bien pour l’étudiant locataire que pour le propriétaire bailleur. Le propriétaire bénéficie d’avantages fiscaux, tandis que l’étudiant peut accéder à des aides et garanties offertes par l’État.

Avantages fiscaux pour le propriétaire d’un bail meublé étudiant

Signer un contrat de location pour un logement meublé avec un étudiant permet au propriétaire de profiter du régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour bénéficier de ce régime avantageux, le bailleur doit :

• proposer un logement meublé ;
• exercer cette activité de location meublée de façon habituelle.

Il existe également le régime micro-BIC, encore plus avantageux. Pour y être éligible, le chiffre d’affaires annuel hors taxes de la location ne doit pas dépasser 72 600 €. Selon que le propriétaire soit loueur en meublé professionnel ou non professionnel, il peut opter pour une micro-entreprise (régime forfaitaire) ou le régime réel.

Aides disponibles pour les étudiants titulaires d’un bail

Pour aider les étudiants à financer leur logement, l’État propose plusieurs aides financières :

• Allocation de Logement à caractère Social (ALS) : c’est l’aide la plus répandue parmi les étudiants. Le logement ne doit pas être conventionné, et l’étudiant doit y résider au moins 8 mois par an.
• Dispositif Visale : gratuit et mis en place par Action Logement depuis 2018, il remplace la caution locative étudiante (CLE). Il garantit au propriétaire le paiement des loyers et charges en cas d’impayés ou de dégradations.
• Aide Personnalisée au Logement (APL) : accordée en fonction des ressources de l’étudiant. Le logement doit être conventionné, constituer la résidence principale et respecter les normes de décence.
• Système Loca-Pass : avance le dépôt de garantie nécessaire à la location. L’étudiant rembourse ensuite cette somme par des mensualités adaptées à son budget. Loca-Pass peut également se porter caution.
• Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) : aide globale destinée aux personnes en difficulté financière, offrant des prêts ou subventions pour les aider à payer leur logement.

Bon à savoir : si le bail étudiant ne convient pas au propriétaire, il peut choisir de louer une chambre à un étudiant sous certaines conditions. Pour l’étudiant, cette option peut représenter une économie financière notable.

À qui s’adresse le bail étudiant ?

Le bail étudiant meublé de 9 mois est conçu pour les personnes ayant le statut d’étudiant qui souhaitent occuper un logement pendant une période équivalente à une année universitaire. Lors de la signature du bail pour étudiant, le propriétaire ou l’agence immobilière peut demander une preuve du statut étudiant, comme un certificat de scolarité ou une carte d’étudiant.

Attention : les apprentis en alternance ou les personnes en contrat de professionnalisation sont considérés comme salariés et non comme étudiants. Par conséquent, ils ne peuvent pas signer un bail étudiant.

Comment mettre en place un bail étudiant ?

Étant donné que la situation des étudiants est souvent précaire, le bailleur peut demander des garanties pour se protéger contre les risques d’impayés lors de la signature d’un bail étudiant. Ainsi, il peut réclamer au locataire étudiant :

• le versement d’un dépôt de garantie ;
• un acte de cautionnement ;
• une caution bancaire.

Le versement d’un dépôt de garantie

Dans le cadre d’un bail étudiant meublé, comme le bail étudiant 9 mois, le montant du dépôt de garantie ne peut pas dépasser 2 mois de loyer hors charges. Cette somme est conservée par le bailleur jusqu’à la fin du contrat. Elle est restituée au locataire dans un délai d’un mois après la remise des clés, si l’état des lieux de sortie correspond à l’état des lieux d’entrée. En cas de dégradations, le bailleur rend la somme diminuée du coût des réparations nécessaires, dans un délai de deux mois après la remise des clés.

Un acte de cautionnement

La caution est différente du dépôt de garantie. Il s’agit d’une personne qui se porte garante pour le locataire en cas de défaillance de sa part. La caution peut être simple ou solidaire.

Dans le cas d’un bail pour étudiant, le bailleur peut se tourner vers la caution pour obtenir le paiement des loyers ou l’exécution des obligations du locataire. Souvent, les parents ou un proche de l’étudiant se portent caution pour lui.

Une caution bancaire

La caution bancaire est un contrat où une banque se porte garante pour le locataire étudiant. C’est moins fréquent, mais le principe est le même que pour une caution classique. Si le locataire ne peut plus honorer ses obligations, le bailleur peut solliciter la banque qui a accordé la garantie.

Attention : un bailleur particulier qui a déjà souscrit une assurance contre les risques locatifs ne peut pas exiger de caution de la part du locataire. Toutefois, si le locataire est un étudiant, le bailleur peut demander une caution en plus de l’assurance contre les risques locatifs.

Quels sont le loyer et les charges d’un bail étudiant ?

L’encadrement du loyer

Le bail étudiant doit indiquer clairement le montant du loyer et les modalités de son paiement. En général, le propriétaire peut fixer le loyer qu’il souhaite, mais il est conseillé de respecter les prix du marché au moment de la location. Le contrat doit aussi mentionner le loyer que payait le précédent locataire.

Si le logement se situe en zone tendue, le bail doit respecter les règles d’encadrement des loyers mises en place par le gouvernement pour équilibrer le marché immobilier dans ces zones. Selon ces règles, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer entre deux locataires, sauf dans certains cas :

• si le loyer est inférieur aux prix du marché actuels ;
• si le logement est resté vacant pendant plus de 18 mois ;
• si des travaux d’amélioration ont été réalisés depuis le dernier bail, pour un montant supérieur à la moitié de la dernière année de loyer. Dans ce cas, le loyer peut être augmenté jusqu’à 15 % du coût total des travaux.

En plus de l’encadrement des loyers, un plafonnement des loyers est en vigueur dans les villes de Paris, Lille, Hellemmes et Lomme. Un arrêté préfectoral y fixe un loyer de référence majoré que les propriétaires ne peuvent pas dépasser. Si le logement est situé dans l’une de ces villes, le contrat doit mentionner ce loyer de référence majoré au moment de la signature du bail.

Modalités de révision du loyer

Le propriétaire peut inclure dans le bail pour étudiant une clause prévoyant la révision annuelle du loyer. Le contrat doit alors indiquer :

• la date de révision ;
• le trimestre de référence pour le calcul du nouveau loyer ;
• les modalités de révision appliquées au précédent locataire.

Bon à savoir : si le logement est resté vacant pendant 18 mois, le propriétaire n’est pas obligé de mentionner les modalités de révision du loyer précédent. Le loyer peut être révisé à la hausse chaque année en se basant sur l’indice de référence des loyers (IRL) publié trimestriellement par l’INSEE.

Les charges récupérables

Dans une copropriété, les propriétaires doivent payer des charges pour l’exploitation et l’entretien des parties communes. Le propriétaire peut demander au locataire de rembourser une partie de ces charges, appelées charges récupérables.

Cela inclut par exemple les frais liés :

• à l’utilisation et à l’entretien d’un ascenseur (électricité, maintenance, etc.) ;
• les dépenses pour l’entretien d’un parking ou d’un espace vert.

Comment résilier un bail meublé étudiant ?

Nous l’avons expliqué, le bail étudiant 9 mois est conclu pour une durée de 9 mois, mais il est possible pour le locataire comme pour le bailleur de résilier ce contrat de manière anticipée.

La résiliation anticipée du bail étudiant par le locataire

Les conditions pour qu’un locataire puisse résilier de manière anticipée le bail étudiant meublé sont les suivantes :

• il peut rompre le bail pour étudiant à tout moment ;
• il doit respecter un préavis d’un mois ;
• il doit notifier au bailleur son intention de résilier par anticipation le contrat de bail étudiant en cours. Cette notification peut se faire par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou en main propre contre récépissé ou émargement.

La résiliation du bail étudiant par le propriétaire

En ce qui concerne le bailleur, il n’est pas possible pour lui de résilier le bail étudiant en cours. Bon à savoir : des exceptions existent où le propriétaire peut donner congé au locataire pendant la durée du bail étudiant, notamment en cas de motif légitime et sérieux comme des impayés de loyers ou des troubles anormaux du voisinage.

À la fin du contrat de bail

Les conditions que doit respecter le bailleur à l’arrivée du terme du contrat de location meublé pour étudiant sont les suivantes :

• il dispose d’un délai d’un mois pour restituer le dépôt de garantie si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ;
• ou, le cas échéant, il dispose d’un délai de 2 mois pour évaluer les dépenses nécessaires et restituer le dépôt de garantie déduit du coût des travaux nécessaires à la remise en état du logement détérioré.

Quels autres types de baux peut signer un étudiant ?

Les étudiants peuvent choisir un bail meublé étudiant pour répondre à leurs besoins spécifiques pendant l’année universitaire. Cependant, ils ont également la possibilité de signer :

• un bail meublé un an classique ;
• un bail non meublé ;
• un bail mobilité ;
• un bail pour une chambre chez l’habitant ;
• ou un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire.

Toutefois, seul le bail meublé étudiant est spécifiquement un bail pour étudiant. Les autres types de baux peuvent être conclus par n’importe qui, y compris des non-étudiants.

Le bail meublé un an classique

Si l’étudiant souhaite conserver son logement meublé au-delà de l’année universitaire, y compris pendant l’été, il peut opter pour un bail meublé un an classique. Ce bail est conclu pour une durée minimale d’un an et se renouvelle automatiquement si ni le locataire ni le bailleur ne donne congé.

Le bail non meublé

Un étudiant peut également louer un logement vide en signant un bail non meublé classique. Ce contrat a une durée de 3 ans, renouvelable automatiquement. Exceptionnellement, la durée peut être réduite à un an pour des raisons professionnelles ou familiales, qui doivent être spécifiées dans le bail.

Le bail mobilité

Le bail mobilité étudiant est une autre option intéressante pour les étudiants. Il s’adresse aux personnes recherchant un logement pour une courte période définie, comme des études supérieures, un stage ou une formation professionnelle. Sa durée varie de 1 à 10 mois.

Ce bail peut être renouvelé si la durée totale, renouvellement compris, ne dépasse pas 10 mois. Sinon, il prend fin automatiquement sans que le bailleur ait besoin de donner congé. Le locataire peut le résilier avec un préavis d’un mois.

Bon à savoir : le bailleur ne peut pas proposer deux baux mobilité successifs au même locataire. En cas de besoin, il faudra alors conclure un bail étudiant meublé 9 mois ou un bail meublé un an classique.

Le bail pour une chambre chez l’habitant

Un propriétaire particulier peut louer une chambre inoccupée dans son logement en concluant un bail meublé un an classique, un bail étudiant, ou un bail mobilité. Pour que le bail soit valide, certaines conditions doivent être remplies :

• la chambre doit être décente : superficie de plus de 9 m², au moins une fenêtre, accès à l’eau courante et à l’électricité ;
• le locataire doit avoir accès aux parties communes comme la salle de bain et la cuisine, et éventuellement à des espaces privatifs selon la configuration du logement.

Le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire

Ce contrat, créé par la loi Elan de novembre 2018, permet aux personnes de plus de 60 ans de partager leur logement avec des jeunes de moins de 30 ans. Le senior peut proposer cet hébergement même s’il est locataire.

Ce contrat, plus flexible qu’un bail classique, doit respecter certaines conditions :

• L’hébergeur doit avoir plus de 60 ans, le « locataire » moins de 30 ans ;
• La durée du contrat est variable ;
• Le loyer doit être modeste, et le senior peut demander de petits services en échange (relever le courrier, promener le chien, etc.).

Attention : ce contrat n’est pas un contrat de bail. Il n’est donc pas soumis à la loi sur le bail d’habitation du 6 juillet 1989.